住宅購入。ローン返済方法は！？元金均等でしょ？いえいえ、元金均等よりも元利均等がお得！？の理由。
投資とちょっと離れてしまいますが、家計節約のわざとしてちょっとご紹介。ここでは賃貸か購入かについては記載しません。
※危ないので、書かないといけないようですが、個別銘柄の推奨はしていません。投資は自己責任です。
結論から申し上げると、元利均等で借入し元金均等相当の金額を返済額として家庭の支出として計算して、確実な投資に回す！がもっともお得な返済方法になります。ちょっと言っていることが面倒ですが、詳細を下に記していきます。
一般的な住宅の平均購入額について、公益財団法人生命保険文化センターに記載が見られました。
住宅の平均購入価格はいくらくらい？｜公益財団法人 生命保険文化センター (jili.or.jp)
ちょっと驚きなのが、土地付き注文住宅よりマンションの方が全国的にも高価になっているところです。場所によるものが大きいと思いますけどね。僕の周辺で言えば、僕の購入した市内中心部の新築マンションは、同地域の土地付き注文住宅の半額くらいですから。
僕は住宅(マンション)を購入して2年になり、元金均等がお得！と思って返済をつづけていました。ローン計算サイトなんかで計算すれば、一目瞭然。月々の返済額は最初期には若干増えてしまいますが、わずかずつ減額されていき、最終的な返済総額も元金均等の方が少なくなります。
平均をとって4000万借入、返済期間35年、金利0.8%として計算します。
ローン計算 | 金利計算 かんたんシミュレーション (loankeisan.com)
元利均等
元金均等
最終的に元金均等と元利均等の返済総額の差額は。
45,874,024円 － 45,613,126円 = 260,898円
35年間で26万円も差がつくことになります。これは元金部分を確実に返済していくことで、徐々に利息が減っていくからです。
最終的な月々の支払いも、元利均等では109,269円で変わりませんが、201ヶ月目(16年と9ヶ月目)に逆転し、元金均等が月々の支払いも安くなっていきます。元金均等は28年10ヶ月目に10万円を切っています。
ただ･･･。この常識？と思っていた考えが、逆転せざるを得ない報告を住宅FP関根さんがYouTubeで報告してくれています。
住宅ローン 元利均等・元金均等 本当の違いを解説 - YouTube
もう自分は変更のしようがないのですが、結局、どういうことを言ってくれているのか説明していきます。ただ、結論はちょっと関根さんと異なるので、注意してください。
関根方式は元利均等で借入し元金均等相当の金額を返済額として家庭の支出として計算し差額を貯蓄して5年に1回貯まった分を繰り上げ返済しましょう。ということになります。上記したローン計算サイトで関根方式を計算していきます。
元利均等で5年間返済した場合、5年間の返済総額は6,553,440円
元金均等として口座に差額を貯めた場合、口座には7,201,869円入金し差額648,429円貯まります。この分を繰り上げ返済すると6年目からローン残高は実際は34,947,845円から34,299,416円となります。そうすると、6年目から返済額は変わらずに7ヶ月返済期間が短縮できます。
再度元利均等で5年間返済した場合(10年目まで)、5年間の返済総額は6,553,440円
元金均等として口座に差額を貯めた場合、口座には6,973,298円入金し差額419,858円貯まります。この分を繰り上げ返済すると11年目からローン残高の実際は30,491,784円から30,071,926円となります。11年目から返済額は変わらずに4ヶ月
これを繰り返していくと･･･
15年目 差額191,246円 16年目から残高24,400,183円 2ヶ月短縮
細かくは異なりますがこの後の繰り上げ返済効果は乏しいようで、ある時期から返済額は元金均等が安くなります。この後は変更せずにこのまま返済していき計算します。
最終的に元金均等と元利均等の返済総額の差額。
45,699,366円 － 45,613,126円 = 86,240円まで返済差額は縮まりました。
あれ？関根さんと違う結果･･･。結局、元利均等が若干高くなっちゃいました（汗）。利息率が異なるのでしょうがないですね。
ただし、これを僕の理論に基づいて、余った分を繰り上げ返済せずに、年率4％程度（税引き後）の高配当株やS&P500などのインデックス投資を行ってみたとします。15年目までに元金均等と元利均等の返済差額である126万円程度を投資してみると･･･。ちょっと計算が難しいので、毎月7000円(15年で126万円)をドルコスト平均法として投資してみたとすれば。
1,722,633円(元本126万円、運用収益462,633円)となります。このときのローン返済期間の短縮効果はおよそ2年。
最終的に元金均等と元利均等の返済総額の差額。
45,525,115円 － 45,613,126円 = -88,011円と返済額は元金均等より元利均等＋比較的リスク資産を持った方がよい結果となりました。しかも、返済期間は2年ほど短くなっているのです。
ご自身のリスク許容度に合わせて検討が必要ですね。インデックス投資でも一気に支払いたいときに暴落する可能性もありますので。
では、また。
※再度記載いたしますが、リスク資産の投資を推奨している訳ではございません。投資は自己責任です。
PFは変更ありませ～ん。
