住宅ローンについて。単なる負債？頭金はいくら？

　今日は自分でも勉強していた部分。でも、とりあえず、それはおいてブログ頑張っていきましょう。

　こんにちは。住宅の購入を見当する人が、絶対忘れてはいけないもののひとつに住宅ローンがあります。一括で家を購入することは、ほとんどの人が難しいと思いますので、ほぼ確実に住宅ローンのお世話になる必要があります。人生でもっとも大きな買い物の一つではあるのですが、では、リスクをとった高額なローンについて「どのように捉えるか」ということをしっかり考え、もしくは学べる機会は少ないと思います。

　負債、であることは間違いないのですが、その利用方法は多彩で、その負債であるというデメリットと比べても、あまりあるメリットを有しているのも事実なのです。今回は、前にちょっと省いていた住宅ローンについて、メリットと考えられる点についてお話ししていきたいと思います。

目次

1、住宅ローンとは？現在の利息と支払い総額。

2、住宅ローンのメリット

3、頭金は？0円で大丈夫！？

4、まとめ

　ちなみに、断っておきますが、僕は金融機関に関連する仕事はしていませんので、銀行などの回し者ではないので安心してください(笑)。

1、住宅ローンとは？現在の利息と支払い総額。

　住宅ローン（じゅうたくローン、housing loan、mortgage）は、「本人及びその家族」または「本人の家族」が居住するための住宅及びそれに付随する土地（一戸建て、マンション）を購入、新築、増築、改築、既存住宅ローンの借り換えなどを行うために金融機関から受ける融資のことである。

Wikipedia：住宅ローン：https://ja.wikipedia.org/wiki/住宅ローン

　住宅の購入だけでなく、改築などを行うときのものも住宅ローンと言えるようですね。今回は、新築には限りませんが新規に住宅を「購入」する場合を例に挙げて考えていこうと思います。

　ここ最近、住宅ローンの金利は低下の一途をたどっています。ネット銀行系の金利を調べてみると、2019年9月現在で

　　変動：0.7%　固定(30年)：1.25％

　この辺がおおよその平均でしょうか。

　この金利で3000万円、5000万円を30年間借りた場合のシミュレーションをしてみました。返済方法は元金均等ですのでその辺も理解しておいてください。ちなみに、返済方法は元金均等と、元利均等があります。これに関しては別途ご説明しようと思います。

　細かく書きましたが、3000万円ならおよそ、300～550万円を余分に返金しなければなりません。5000万円借り入れると、その利息は500～950万円にも上ります。お金を借りただけで、この部分を余計に返済しないと行けなくなる･･･この点がよくローンの悪しきポイントとして説明されますね。でも、本当に悪い点ばかりなのでしょうか。

　実際に借りに行くとわかると思いますが、結構な金額の借り入れを行う割に、審査は厳しい上に、特に歓迎はされません。よく考えればわかるのですが、銀行からの貸出先としてはリスクが高い（金額が大きい）割に、年利は1%程度と割に合わないのです。つまり、逆に言えば、我々は非常に良い条件でお金を借りることが出来るのです。この点も含めて次の項で説明していきます。

2、住宅ローンのメリット

　では、住宅ローンは借金な上に、当然ながら利息も支払わないといけないのですが、何がメリットになるのか。メリットになる…というよりもメリットになる人がいるということです、それは少なくとも2点あります。

メリット

　A、投資を考えている人

　B、家長(ローンの債務者)が早死にした場合

　投資を考えている人、これは投資家に限りません。数千万円を利息1%という破格の利息で借りることができます。ここで、投資をされない方はなぜ“破格”といえるのかわからないと思います。いわゆるきちんとした“投資”であれば、利回りは3%/年ほど出せるといわれています(かのウォーレン・バフェットは20%/年らしいですが…)。ということは、3000万円借りて、利息を返しながら余裕資金で“投機”ではない、“投資”を行えば差し引き2%の利益が出せる…かもしれないということです。

　ちょっとあり得ないのですが、3000万円をもってはいるけれど、家を買うために貯蓄をすべて放出するわけにはいかないので、3000万円を住宅ローンで借りた場合をかんがえてみます。貯蓄の全額を投資に回して、安定投資3%を受けられた場合、30年間の支払いと受けられる利息を考えてみます。

　と、言うことになります。30年後には差し引き、3800万円もプラスになるのです！って、説明してて計算したのは初めてだったので、ちょっと自分でもビックリ！！もちろん、最初っから3000万円もっている、という通常はあり得ない設定なので全員ができるわけではないのですが、もう少し現実的なパターンも考えてみましたので、あとで説明していきます。

　ただ、注意ですが、年利3%はそれほどリスクを取らずに、安定して望める収益ではありますが、投資先はしっかり下調べが重要です。自分で勉強したり、お近くのファイナンシャルプランナーとも相談したりしてみるといいと思います。

　さらに、利子の増額を防ぐため早期返済を目指す人がいますが、早期の完済ができるのは30年ローンの場合、早くても20年後とかでしょう。35歳で3000万円かりて55歳で関西を目指す！というのは確かに正しい方法ではあるのですが、一般的に住宅ローンは団体信用生命保険という、借りた本人が高度障害や死亡した場合に本人に代わって、保険会社が支払うという保険に入ります。55歳で完済しても、特に男性であればそこから心臓病やがん、脳卒中などの死亡リスクが増えます。

　頑張って返済した結果、貯金が減ってしまい、病気になったときや死亡後に家庭の所得が減ってしまう可能性が考えられます。一般的な生命保険自体は加入するかしっかり吟味が必要ですが、団体信用生命保険は掛け金も比較的安く、ほぼ確実に入らないといけないため人生後半のリスクを考えた場合、早期の返済についてはしっかり検討した方がよさそうです。

3、頭金は？0円で大丈夫！？

　これ、結論から言えば、頭金は0円で大丈夫です。これもシミュレーションしてみたので見てみましょう。これが先述した、少し現実的な方法です。35歳のAさん、Bさんで3500万円のマンションを購入する場合、Aさん：貯金500万円で頭金500万円を入れて3000万円借りた場合と、Bさん：貯金500万円、頭金0円、3500万円を借りて持っている500万円は投資する(利回り3%)を考えてみます。シミュレーション結果は以下の通りになりました。

こちらも驚きですね。3%という比較的安定した投資を目指しても、Bさん(投資した人)の方がおよそ600万円も投資の恩恵をうけています。もちろん、貯蓄全額を投資に回すのは危険ですし、するにしても一括投資ではなく分散投資をしていかないといけないなど、その辺はやや非現実的なところはありますが、ある程度は真実をついています。

より現実的な場面も考えてみましたが、それでも30年間という長い期間の借金を背負うこと、またそれを利用して投資などを行うことを考えると、頭金を払う前にその辺の選択肢もしっかり考えておいた方がよさそうですね。

4、まとめ

　住宅ローンのメリットについてお話ししてみました。いかがでしたでしょうか。正直、僕もこれらのことを知ったときは、そういう考え方もあるのか、とちょっとびっくりしました。少し、あてはまる方は少ないかもしれませんが、住宅ローン制度はうまく利用すれば非常にメリットが大きい制度なのです。ちなみにですが、住宅ローンを使って投資をしてはいけません。

あくまで住宅ローンは“自分が住む住宅”を購入するときに許された、限定的な制度です。もちろん、審査は通りませんが住宅ローンを借りて、投資をしようというわけではないのでその辺はしっかり理解しておいてください。現在、持っている現金は頭金にするよりも投資に、借りたお金は住宅を買うお金にしましょう…ということです。

　結論

　住宅ローンを負債と決めつけるのは早計。貯蓄を投資に回し、住宅ローンで家を購入することで思いがけないメリットを得ることができる。

　と、言うことですね。今回はちょっと長くて難しいお話しだったかもしれませんが、参考にしてもらえたらうれしいです。

　ありがとうございました。